‘경매’하면 막연하게 싸게 낙찰 받아 무작정 돈을 많이 버는 것으로 생각한다. 하지만 이것은 큰 오산이다. 제대로 된 경매이론과 순발력 있는 현장분석, 그리고 냉철한 입찰이 일체가 되어야만 돈을 벌 수 있다.
부동산 시장 침체 속에서도 법원 경매시장의 낙찰총액이 사상 최고액인 17조원을 넘어서는 등 경매에 대한 뜨거운 관심이 반영된 결과다. 내 집 마련이나 재테크 수단으로 부동산 경매의 인기는 점점 고조되고 있는 현실이다.
부동산경매에 참여하는 목적은 시중에 있는 부동산 매매가보다 저렴하게 취득하여 돈을 벌어 수익을 창출하고 삶의 질을 높이기 위함이다. 그러나 부동산경매는 단순하게 부동산을 사고파는 일반거래와 달리 많은 노력과 시간 그리고 경험을 필요하다.
권리분석(부동산정책, 법률적 지식 등)의 습득을 위해 공부해야 하고, 입찰할 물건을 선정하기 위해 현장 답사하는 발품을 아끼지 말아야 하며 이익을 남기기 위해 수지 분석, 수익성 분석, 타당성 분석 등을 정확히 분석할 줄 알고 투자전략이 세워져야 한다.
청주교차로 아카데미에서는 지역에서부동산 경매 베테랑 강사로 이름난 우성호 교수(청주대 평생교육원)를 초빙해 내 집 마련, 퇴직자의 노후자금 마련, 재테크에 관심이 있으나 정보부족으로 자산을 효율적으로 운용하지 못하고 있는 사람 등을 대상으로 부동산 경매 프로그램을 진행하고 있다.
경매란 어떤 물건을 매수하려는 사람이 많을 경우 그들을 경쟁시켜 가장 고가로 매수하겠다는 사람에게 물건을 매각하는 행위를 말한다. 사경매는 개인의 주체가 되는 것으로 민법상 매매에 관한 규정을 적용한다.
예로, 골동품, 미술품, 농수산물, 자동차경매 등이 해당된다. 공경매는 국가가관이나 공공기관이 집행주체가 되는 민사집행법, 국세징수법, 지방세법, 국유재산세법 등의 적용을 받는다. 공경매는 법원에서 집행하는 법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO)에서 집행하는 공매가 있다.
청주교차로 아카데미 강좌는 법원경매 위주로 진행된다. 법원경매에서 이루어지는 것은 부동산경매, 준부동산경매(자동차, 중기 등)와 동산경매가 있다.
통상 채무자가 변제 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 채권을 회수하기 위해 국가기관의 힘을 빌려 강제집행을 신청하고 채무자, 또는 물상보증인 소유의 부동산을 강제로 매각하여 매각대금으로부터 배당을 받아 채권자 자신의 채권을 회수하는 방법을 말한다. 이러한 경매의 종류에는 강제경매와 임의 경매가 있다.
사실, 간단히 설명하는 경매는 돈을 빌린 사람이 돈을 꾼 사람에게 빌린 돈을 갚지 않고 돈 없다고 버틸 때, 돈을 꿔준 사람이 돈을 빌린 사람의 재산에 대해 경매를 신청하여 매각 대금으로 빌려준 돈을 돌려받는 것이다.
급매와 경매의 공통점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 일반적으로 시중에서 거래되는 금액대보다 급매는 5~10% 정도 싸게 살 수 있고 경매는 15∼30%까지 싸게 살 수 있다. 급매의 경우 빚이 많거나 매도자의 급한 사정으로 신속하게 팔아야 하는 경우 최고 10% 정도까지 싸게 살 수 있지만 경매는 최대 반값까지 싸게 살 수 있는 대표적인 수단이다.
우성호 교수는 청주대학교 법학과를 졸업하고 동대학원에서 법학박사를 수료했다. 저서로 실전 부동산경매 강의를 출판했다. 깔끔한 이미지와 안정감 있는 목소리로 청중의 눈과 귀를 집중시키는 탁월한 능력을 지녔다. 간혹 섞여 나오는 구수한 충청도 사투리는 정감 있어 강의 시간이 지루하지 않다.
우 교수는 “사람은 법 없이는 살 수가 없다. 세상의 사회구조가 법으로 규정하고 있다. 부동산 경매도 마찬가지로 법에 따라 절차가 진행되어 생소하고 어려운 법률용어가 많다. 따라서 법을 공부하기는 어렵지만 법을 이해하고 친해지는 노력이 절대적으로 필요하다.”며“내 집 마련, 또는 재테크 방법 중 하나인 경매에 대해 올바른 접근법과 정보 제공은 물론 다양한 지식과 현장실무에 도움을 주고자 한다. 경매의 성공적인 투자 방식은 신중을 기하되 결정을 하면 과감해야 한다.”고 말한다.
부동산 경매에서 가장 중요한 핵심은 권리분석
부동산 경매는 어려운 법률 용어와 법에 대한 이해가 필요하다. 낙찰, 명도, 임장, 담보가등기, 임차인의 대항력, 우선변제권 등 생소하고 알아듣지 못하는 말이 너무도 많다. 하지만 너무 걱정하지 않아도 된다.
청주교차로 아카데미 부동산 경매 강좌는 경매에 관한 전문 지식이 없는 초보자에게 이론부터 실기, 사례, 판례, 권리분석 등을 아주 쉽고 자세하게 설명하고 사례분석 등으로 문제점을 찾아내고 재테크 전략을 제시해준다.
부동산 경매는 경매진행절차 및 개념과 종류, 입찰절차 및 매각허가결정, 물권과 채권, 등기부상 관리, 등기부 이외의 권리, 권리분석개념, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 매각 이후 배당절차, 공동소유, 조세, 명도, 공매 등의 절차에 의해 진행된다.
경매 투자의 장점은 바로 시세보다 싸게 사는 것이다. 통상 일반 경매물건의 경우 낙찰가율이 75%선이고 많게는 절반 값에 매입이 가능하다. 또 가격 결정자가 바로 본인이라는 점이다. 내가 쓰고자 하는 금액으로 써내는 것이 법원경매이다.
우 교수는 부동산 경매에서 가장 중요한 핵심은 권리분석이라고 한다. 물건의 가치를 따지는 것으로 불의의 손해를 보지 않기 위해서다. 실질적인 권리분석은 대상 부동산에 대한 권리관계의 상태와 양상을 실질적으로 조사, 확인, 판단하여 일련의 부동산 거래를 안전하게 하려는 것이다.
만약, 권리분석을 제대로 하지 않아 일어날 수 있는 가능성에 대해 우 교수는 “불의의 손해를 보게 되고 중도에 포기하는 사태가 벌어진다. 예컨대 주택의 경우, 주택임대차보호법이 적용되기 때문에 최초 저당권 설정보다 앞선 선순위임차인이 있을 경우 그 보증금을 물어줘야 하므로 주의해야한다.”고 말한다.
이어 “주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 이사비를 챙겨야 한다. 또, 체납관리비와 각종 공과금을 낙찰자가 처리해야 한다. 싸게 낙찰 받았다는 점 때문에 세입자들의 고충과 고민을 들어줘야 한다. 또 이사 날짜를 잡아 내보내야하기 때문에 추가비용이 만만치 않다. 그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하다. 세입자와 달리 약간이 위로금만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.”고 말한다.
한편, 청주교차로 아카데미 부동산 경매는 오는 4월19일부터 매주 화, 금요일 총 8회로 저녁 7시부터 시작된다.
자세한 사항은
청주교차로 아카데미(043-290-7788)로 문의하면 된다.
