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부동산 용어 바로알자! 시가편
2018-07-09
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부동산 용어 바로알자! 시가편
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오늘의 주제는 바로 시가이다. 시가란 무엇이고 어떤 종류가 있을까 지금부터 알아보자. 시가란, 어느 일정한 시기에 시장에서 특정하게 형성되는 부동산 가격을 말한다. 소비자들의 주관적인 가격으로 부동산 경기가 호황일 때는 사용 가치를 훨씬 초과하는 교환가치로 형성된다. 감정 평가사가 구하는 정상 가격과 다른데, 법원의 경매 평가에서는 이 가격을 구하도록 정해놓고 있으며, 이때 감정가는 물건 자체의 가격에 입지가치를 반영해 가격을 산정한다.
기준시가
기준 시가는 아파트나 연립주택 등 부동산을 매매할 때, 상속, 증여재산의 실거래가를 확인할 수 없거나 시가를 알 수 없는 경우 과세의 기준 가격으로 적용하기 위하여 국세청에서 매년 시가의 80%수준으로 산정하여 고시하는 가격입니다. 개별 건물의 땅값뿐만 아니라 그 위에 지어진 건축물까지 모두 포함하는 상업용 부동산의 가격을 말하는데 매년 12월 말에 공시합니다. 국세청은 시가를 바탕으로 땅값과 건물 값 등을 합쳐서 기준 시가를 산출하고, 이를 통해 세금을 부과한다. 기준 시가는 공동주택 기준 시가와 건물 기준 시가로 나누어진다.
기준시가 - 공동주택 기준시가
공동주택 기준 시가는 5층 이상의 모든 아파트와 전용 면적 50평 이상의 고급 빌라(연립 주택)에 대하여 건물의 신축년도, 규모,구조, 도로 조건, 교통, 위치 등의 자산 상태를 평가하고 산정한 건물 가격과 토지 가격을 일괄하여 고시하는 가격이다.
기준시가 - 건물기준시가
건물 기준 시가는 공동 주택을 제외한 단독 주택 등의 일반용 건물 기준 시가와 상업용 건물 기준 시가로 구분된다. 국세청은 토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 고시하는 주택, 오피스텔 및 상업용 건물을 제외한 개별 고시하지 않은 일반 건물에 대하여 양도, 상속, 증여 시에 과세 부과의 기준으로 활용되는 기준 시가 산정 방법에 관한 사항을 매년 1월 1일 기준으로 고시한다.
공시지가
공시지가란 건물을 제외한 순수 땅값만을 의미한다. 농지, 임야, 나대지 등 순수한 토지에 대하여 평가하고 산정한 가격을 공시하는 것이다. 이 공시지가는 다시 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.
공시지가 - 표준지공시지가
표준지는 토지의 용도, 주변 환경, 기타 자연적 조건, 지역적, 사회적으로 유사한 토지 중에서 표준지로 선정된 전국의 필지에 대하여 표준지의 m2 당 가격으로 국토교통부가 매년 1월 1일에 조사하고 평가하여 2월 말에 공시하게 된다. 표준지의 단 위 면적 당 가격이며, 표준지공시지가는 일반적인 토지 거래의 지표로 활용할 수 있다.
공시지가 - 개별공시지가
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 산정한 단위 면적 당 가격을 의미하는데요. 산출한 필지의 개별 토지 가격을 말한다. 시, 군, 구 지자체에서 개별 토지의 용도, 도로, 조건, 교통 상황, 토지이용규제사항 등을 유사한 표준지와 비교하여 전국 3,200만 필지에 대한 감정 평가를 거쳐 개별 토지의 가격을 산정하고 매년 5월에 공시한다. 토지에 대한 양도세, 상속세, 증여세 등의 국세와 재산세, 취득세 등의 지방세, 즉 각종 세금 부과의 기준을 마련하는 기초 자료로 활용된다.
