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부동산 용어 바로알자! 개발편
2018-07-11
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부동산 용어 바로알자! 개발편
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오늘의 주제는 상대적으로 쉬운단어라고 생각되는 개발이다. 어떤 개발에 관련된 용어들이 있는지 함께 살펴보자. 일단 부동산 개발이 무엇인지 알아야 한다. 부동산 개발이란? 부동산에 가공 행위를 하여 일상생활이나 생산, 위락 등에 이용할 시설, 건축물, 혹은 이용권 등을 만들어 공급하는 행위라 할 수 있다. 실정법상 부동산 개발이란?
①타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설 공사의 수행 또는 형질 변경의 방법으로 조성하는 행위나, ②타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도 변경하거나 공작물을 설치하는 행위의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 예정인 부동산, 그 부동산의 우선 이용권의 전부 또는 일부를 공급하는 것을 말한다. 관련 법은 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률이다.
부동산 개발업자
사업 대상 부지의 입지 여건, 주변 수요 등을 분석하여 적합한 부동산 상품을 기획하고, 이를 위한 용지 구입, 인허가 절차 진행, 자금 마련, 건축, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지의 총괄적인 업무를 수행한다. 사업 대상지의 인근 생활권, 부지 여건, 교통 접근성, 편의시설 등을 분석하기도 하고 사업 대상지 인근의 인구 및 주택 특성, 유동인구, 업종 분포, 관공서 및 산업·상업·업무·문화 시설의 현황을 분석한다.
사업 대상지가 속한 지역의 도시개발계획, 교통시설 계획 등을 분석하고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법, 건축법, 세법 등 각종 법규를 검토하며 입지 분석 등을 위해 설문조사를 시행하거나 전문가 자문을 받기도 합니다. 국내외의 유사 개발 사례를 수집하여 분석하기도 한다. 개발 환경 분석, 경쟁 구조 분석, 마케팅 조사, 유사 사례 분석 등을 통해 도출된 전략적 시사점을 바탕으로 부동산의 용도, 규모 등 개발 방향을 수립하고 개발에 필요한 소요자금 산출, 자금조달 및 출자 계획 수립, 자금수지 분석을 진행 한다.
사업 수행 및 사업성 제고를 위하여 체계적인 공간 판매전략을 수립하고 이를 실현하기 위하여 행정절차(인허가)를 진행하며, 개발한 부동산 시설의 성격 및 특성, 운영주체의 관리 운영 능력, 입점 상인의 특성 등을 종합적으로 분석하여 관리 운영 시스템을 구축한다.
부동산 개발의 종류 - 도시개발
도시개발사업은 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 문화, 생태, 보건 및 복지 등의 기능 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 도시개발과 도시환경 조성을 목적으로 하며 도시개발구역을 지정받아서 시행하고 구역 지정 시에는 개발 계획을 동시에 수립해야 한다. 도시개발사업의 시행자는 국가, 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사, 도시개발 지역 토지 소유자 등이 있다.
부동산 개발의 종류 - 대중교통 중심 개발
대중교통 중심 개발 사업은 교통혼잡과 대기오염, 기후변화, 에너지 과소비, 사회적·공간적 분리에 따른 대립 등 수많은 도시 문제를 완화하기 위한 방법 중의 하나이다. 고밀도, 대중교통 중심의 개발이고 대중교통 정류장으로부터 보행 거리 내에 상업, 주거 업무 공공시설 등을 혼합 배치한다. 지역 내 목적지 간 가로망을 구축하며 다양한 주거 유형과 밀도, 가격 등을 제공하며, 생태적으로 민감한 지역이나 수편지 및 양호한 공지의 보전을 하는 목적입니다. 쉽게 말해 기존의 자가용 의존도에서 벗어나 대중교통 이용에 중점을 둔 도시개발이라고 할 수 있다.
개발 용어 - 개발행위허가
우후죽순 난개발을 방지하기 위하여 개발 행위를 하려는 자에 대해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 특별시장, 광역시장, 특별 자치시장, 특별 자치도 지사, 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하는 것이다. 이 제도는 2000년 도시계획법의 전면 개정 당시 도시 지역을 대상으로 처음 도입이 되었다. 2002년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 이 제정되면서 전 국토로 확대 되었다.
개발 용어 - 개발촉진지구
개발촉진지구란 지역 균형 개발 및 지방 중소기업 육성에 관한 법률에 의해 개발 수준이 주변 지역과 비교했을 때 현저히 낮은 지역에 대해 국토교통부 장관이 개발을 촉진하기 위해 지정하는 지구를 의미하는데. 필요시 직접 지정하거나 광역시장, 도지사의 요청에 따라 개발촉진지구를 지정할 수 있다. 물론 주변 도시와의 개발 격차에 따른 지구 선정인 만큼 수도권정비계획법에 의해 수도권의 경우엔 지정이 불가능한데, 이 개발촉진지구는 특정 목표 달성을 위한 최소한의 범위 내에서 아래 사항들을 고려해야한다.
①지역 총 생산(혹은 재정자립도)이 타 지역에 비해 현저히 낮음
②지역 내 인구가 일정 기간 지속 감소하거나 정체되어있음
③경제적 여건의 변화로 종래 지역 산업의 쇠퇴로 새로운 소득기반 조성 필요
④기타 지역과의 균형 있는 개발을 위한 생산이나 생활환경 정비 필요
이처럼 개발촉진지구로 지정된 경우 이에 대한 개발촉진지구 개발 계획을 지정권자를 통해 수립하여야 한다. 이 개발계획 중 국가에서 재정 지원을 요하는 사업 계획(국가지원 사업 계획)의 경우 국토교통부 장관의 승인이 필요하다. 개발촉진지구로 지정된 곳은 이후 국가에서 재정 지원과 각종 인허가 의제를 처리할 수 있으며 규정에 따라 토지수용 등이 가능하다. 이를 통해 주변 지역과의 균형을 맞출 수 있는 개발을 보다 용이하게 진행 가능하며, 또한 개발촉진지구에 지정될 경우 해당 지구 내 중소기업들은 소득세와 법인세를 4년간 50% 감면받을 수 있고 사업 시행자는 취득세와 등록세를 면제받을 수 있으며 5년간 재산세의 50%를 감면받을 수 있다.
개발 용어 - 개발촉진지구
반대로 개발행위허가 제한지역?이란 도시관리 계획 상에서 공익을 위하여 필요한 경우에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있는 개발행위에 대한 허가를 일정한 기간 동안 제한하는 지역을 말한다. 개발행위허가 제한지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 국토교통부 장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 도시계획 위원회의 심의를 거쳐서 지정하게 되는데. 그 경우는 아래와 같다.
①녹지 지역 또는 계획 관리 지역으로 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
②개발행위로 인하여 주변의 환경, 경관, 미관, 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
③도시 기본계획 또는 도시관리 계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리 계획이 결정될 경우 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
④지구 단위 계획 구역으로 지정된 지역
⑤기반 시설 부담구역으로 지정된 지역
개발행위 제한구역의 지정을 통하여 개발행위의 제한 기간은 1회에 한하여 3년 이내이며, 제3호 내지 제5호에 해당하는 지역에 대해서는 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다. 또한, 개발행위허가 제한지역을 지정할 때에는 반드시 제한지역, 제한 사유,제한 대상 행위 및 제한 기간을 미리 공고하여 일반 시민들이 알 수 있게 하여야 한다.
