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부동산 용어 바로알자!
2018-07-04
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부동산 용어 바로알자!
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올해 2018년도 절반이 지나 본격적인 더위를 알리듯 장마전선이 하늘을 뒤덮고있다. 하루종일 내렸다 그쳤다를 반복하는 비로 인해 꿉꿉한 날씨와 무더위까지 더해져 불쾌지수가 올라가기 좋은 날씨가 계속되고 있다. 이럴 때일수록 일을 서두르지말고 스스로에게 쉬는 시간을 가지며 조금이나마 여유롭게 보내보는건 어떨까?
하늘에서는 장마비가 주륵주륵 내리고 무더위는 계속되지만, 교차로를 구독하는 독자들을 위해 그동안 모르고 지나갔던 '부동산에 대한 정보: 부동산 용어 바로알자 '社&金'를 속 시원하게 알려주려 한다.
시행사, 시공사 등등 많이는 들어봤지만 정확한 개념을 모르시는 분들을 위해 어떤 의미를 뜻하는지 한 번같이 살펴보도록 하자.
시행사 & 시공사
우선 가장 먼저 가장 많이 들어봤을 용어, 시행사와 시공사 이다. 많은 분들이 시공사라는 용어는 알지만 시행사는 처음 들어보신 분들도 많을것 같다.
시행사는 부동산의 개발사업에 있어서 계획 수립에서 자금의 조달이라던지 부지 매임 혹은 각종 인허가 관계는 물론이고 분양공고와 계약 및 입주까지 공사의 총 전 과정을 책임지고 맡아서 관리하는 사업을 뜻합니다. 그야말로 자금의 조달은 물론이고 여러 일정이라던지 분양 계획부터 입주까지 모든 과정을 하나하나 책임을 지고 계획을 세운 다음 관리하고 실행하는 업체가 해당된다고 보면된다. 주택법에서는 사업주체, 건축법에서는 건축주라고도 불리고 있으며, 이런 부분 때문에 계약하시는 분들의 입장에서는 더욱 꼼꼼하게 살펴보시는 게 중요하다.
시공사란, 시행사로부터 발주를 받아 설치 도면에 따라 공사를 담당하여 진행하는 건설업체를 뜻한다. 일반적으로는 우리나라에 존재하는 OO건설 등으로 불리는 건설사들이 해당 되며 쉽게 말해, 말대로 공사를 담당하는 건설회사나 통상 아파트 등의 브랜드가 여기에 해당됩니다. 대부분은 공사적인 부분 이외에 다른 부분에는 관여를 하지 않고 있으나 간혹 시공사가 시행을 맡아 부동산 개발사업의 전반을 함께 진행하는 경우도 있다고 한다.
신탁사 & 감리사
신탁사는 쉽게 말하자면 돈을 안전하게 관리해주는 회사로 즉, 일종의 투자금 보호 회사를 뜻한다. 일반인 소유 부동산을 일정액의 수수료를 받고 대신 개발부터 관리 처분까지 해주는 제도로 개발의 이익은 물론이고 부동산 소유주에게 돌아가는 일종의 종합 부동산의 서비스 기능을 하고 있다. 신탁사는 1991년도에 법이 개정이 되면서 이 3가지 요소를 모두 갖추고 있어야지만 건축 허가를 받을 수가 있는데 그전까지는 시공사가 돈을 받아서 관리하고 건물을 짓게 되면서 망하는 곳도 있고 혹은 돈을 가지고 도망치는 시공사도 있기 때문에 제3 자라는 신탁사가 생긴 이유라고 할 수 있다.
신탁업무 중에는 개발을 의뢰했던 땅이라던지 혹은 소유주 토지의 오피스텔, 연립주택 등 건축물을 짓는 등의 사업을 시행한 후 분양과 임대로 인해 이익을 남겨주는 토지개발신탁이 대표적인 업무 중에 하나이다. 이런 신탁사를 제대로 된 곳으로 알아보고 싶으시다면 우선적으로는 건물이 어떻게 짓고 분양을 하는지를 제대로 알고 있어야 한다. 건물을 짓기 위해서는 시공사나 신탁사 그리고 시행사가 있어야 하는데 이 3가지가 결정이 되면 건물을 짓게 되며 신탁사는 이 중에서도 고객들이 투자를 한 돈을 관리하고 유지한다. 사행사에 자금 문제가 생기더라도 소비자 피해를 최소화할 수 있으니, 그만큼 토지 분양을 할 때 어떤 신탁사인지 꼭 확인 후에 투자하는 것이 중요하다.
그에 반해 감리사는 공자 발주자를 대신해서 공사가 설계대로 진행되고 있는지 감독하는 곳이라 할 수 있다. 건축에 대한 지식 고가 기술과, 전문성 경험 등을 바탕으로 주택공사 시공 과정에 문제나 결함은 없는지, 설계대로 하였는지 꼼꼼하게 확인하는 역할을 하고 있다.
분양대행사
분양을 하시는 분들이라면 분양대행사에 대해서도 알아두시는 게 좋다. 분양대행사는 시행사와 계약을 체결하고 분양과 관련된 모든 업무를 대행하는 곳을 말하며 수수료를 받아 수익을 얻는 회사이다. 분양대행을 할 때 작성하는 계약서 내용에는 공탁금이나 패널티 조항 등이 포함이 되는데 만약 분양이 잘 되지 않을 때 이런 분양대행사의 경우 공탁금을 반환받기 어렵거나 계약한 수수료를 다 못 받지 못할 수 있지만 시행업에서는 대주단이라던지 건축주 모두 분양이 되지 않으면 아무런 의미가 없기 때문에 분양대행사는 시행업에 있어서 가장 중요한 부분을 차지한다고 할 수 있다.
특히, 분양대행사의 경우 주변의 시세라든지 해당 건축물에 대한 동향, 그리고 주변의 인구 또는 분양성 추세, 예상하는 분양가와 예측 근거 등을 제공하는 분양성 조사 보고서를 기준으로 하여 분양대행사를 선정하게 되는데. 여기서 한가지 팁을 드리자면, 일반적인 시행사들이 대행사에게 자금을 대여받는 조건을 가지고 분양을 맡긴다던지 혹은 여러 기타 등의 조건을 제시하면서 선택하게 되는 경우엔 반드시 좋지 않은 쪽으로 흘러갈 수 있으니 주의 해야한다.
사용검사
마지막으로 사용검사에 대해 살펴보자. 건축 허가를 받았거나 건축신고를 한 건축물의 건축주는 건축공사를 완료할 때 완료일부터 일주일 이내 시장이나, 군수 또는 구청장에게 건축물 사용검사를 신청해야 한다. 만약 따로 공사감리자를 지정해야 하는 건축물에 대해서 공시 감리자의 서명을 받아 신청을 해야 하기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요한다. 여기서 건축물 사용검사는 건축 허가를 받아 건축한 건물에 대해 허가사항이 제대로 이행되었는지, 건축행정목적에 적합한지 등의 여부를 확인한 후에 사용검사 필증을 교부를 하여 주고받은 허가에 대해 건축한 건물을 수용과 수익을 할 수 있게 하는 법률 효과를 뜻하고 있으니 참고해야 한다.
이렇게 구청장에게 건축물 사용검사를 신청해야 하는 이유는, 원래는 건축법상 건축주는 준공검사를 받고 그 준공검사 필증을 교부받은 후가 아니면 건축물을 사용하지 못하도록 되어있다. 그러나, 시장 군수는 준공검사 실시 기간 내에 준공검사를 실시하지 못하거나 또는, 건축공사 전체가 완료되기 전이라도 부분적으로 완료된 경우엔 따로 건축주에게 가사용 신청을 받고 그 부분들이 완료된 건축물의 부분 준공검사를 실시하며 보안 위생이라던지 혹은 전체적인 미관 부분에 있어서 지장이 없는지 살펴본 후에 없는 경우에만 한해서 기간을 따로 정하고 건축물의 가사용을 승인하게 된다.
이렇게 가사용 승인서를 받은 후에 그 건축물을 사용할 수 있기 때문이다. 즉, 사용검사란 사업 계획의 승인을 받아 건축한 건물이 승인 내용대로 제대로 이행이 되고 있는지를 확인하고 건물을 사용할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분을 말한다는 점 꼭 기억하자. 낯선 용어라고 하더라도 이렇게 개념만 알고 있으면 내 집 마련이나 나중에 임대 등 다양한 부동산 시장을 시작할 때에도 큰 도움이 되실 테니 꼭 기억하도록 하자.
