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부동산 용어 바로알자! 경매편
2018-07-06
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부동산 용어 바로알자! 경매편
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오늘의 주제는 부동산에 대해 잘 알지 못하시는 분들도 자주 들어보셨을 듯한 경매용어 이다. 자주 접해봤다고 하더라도 제대로 알고 있는 것과 모르는 것의 차이는 크기 때문에 경매용어에 대해 알아보고 제대로 된 경매 시작해보는 건 어떨까?
경매 - 경매의 종류
공개적으로 판매하는 방법으로 부동산의 값을 제일 많이 부르는 최고의 입찰자에게 절차에 따라 매각하는 방법을 말한다. 아무래도 가장 높은 가격을 신고한 사람에게 매각하는 경우이기 때문에 다른 개별적으로 진행하는 것에 비하여 고가인 편에 속하며 경매 절차 또한 유체동산의 경우와 부동산의 경우에 따라 달라지게 되며 집행하는 주체에 따라 공경매와 사경매로도 나눌 수 있다고 한다. 공경매의 대표적인 예로는 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 본인의 채권이 있을 경우 이 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각신청하여 채무자의 물건들을 매각한 후 그 대금으로 채권을 충당하는 법원 경매가 대표적인 예로 쉽게 말하자면 국가기관이 행하는 방법이다. 그에 반면에 사경매는 공경매와는 다르게 법원이나 누구의 간섭 없이 본인이 주체가 되어서 실시하는 것으로 부동산 외에도 누구나 손쉽게 시작할 수 있는 경매이다. 이외에도 집행권원의 필요 여부에 따라 채권자의 신청에 따라 부동산을 압류하고 경매기일을 정하는 강제경매와 민법이나 상법의 규정에 의해 물건을 환가하기 위한 임의경매로도 나눌 수도 있다.
매각기일, 매각결정기일
매각기일이란, 경매실시에 관한 절차를 진행하기 위한 기일을 말하며 법원 내 기타의 장소에서 집행관에 의해 실시되는 기일을 말한다. 경매법원이 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로부터 시각이나 장소들을 14일 전에 법원의 게시판에 게시함으로써 공고하고 경매에 있어서 매각을 허가할 것인가에 대해 이해관계인의 여부를 묻고 재판하는 것을 의미하기도 한다. 매각결정기일은 입찰 후의 최고가의 입찰자에 대해 낙찰 허가 여부를 결정하는 날로부터 입찰법정에 선고하는 것으로 통상 경매기일로부터 7일 이내 결정이 된다고 한다. 낙찰이 허가가 결정이 선고가 된 후에는 1주일 이내 채무자나 소유자, 임차인 등이 항고하지 않으면 낙찰이 결정되게 된다. 매각결정기일의 경우 매각기일로부터 일주일 이내에 정해야 하지만 이를 어겼다고 해서 절차가 무효되는 것은 아니니 참고해주시는 것도 좋을 것 같다.
말소기준권리
최고가로 금액을 제시한 매수인은 낙찰대금을 납부하게 되면 등기 여부와는 관계없이 소유권을 획득하게 되는데 소유권을 이전등기하면서 등기사항의 증명서 중의 상의 권리의 어떤 권리들은 따로 말소 촉탁 등의 대상이 되어서 만기가 되기도 하고 또 다른 권리들의 경우 대상이 되지 않아 매수인이 따로 인수를 해야 하는데 이때의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.
말소 기준이 되는 권리 중에서는 저당권의 일종으로 불특정 채권을 일정액 한도에서 담보하는 저당권인 근저당권이라던지 혹은 채권담보를 목적으로 하여 채무자 소유의 목적물인 담보가등기, 그리고 금전 채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하는 가압류, 채무자의 부동산을 압류해 매각하는 강재 경매 등이 포함이 되고 경우에 따라 전세권 또한 인정이 되는 편이며, 이 권리 중에서도 말소기준권리보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 한다. 만약 말소기준권리보다 늦은 경우에는 후순위 권리로 판단이 되어 소멸하게 된다.
말소기준권리
신도시 지역을 살펴보시는 분들이라면 대지권 미등기나 토지별도 등기 부분도 살펴보는 것도 좋다. 대지권 미등기란 원래 대지사용권이 없을 경우에는 낙찰 후에 대지권을 취득할 수 없는 것이 정상이지만 미등기 집합건물 부분에 대해 경매신청이 있는 경우에는 대지사용권을 매각 목적물에 포함이 되는 것으로 보고 있다.
단순하게 말하자면 등기부등본상에 어떠한 표시가 되어있지 않은 것을 뜻하며 대지사용권은 원칙적으로는 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기되어 있는 경우에만 대금을 납부하면 되지만 신도시 지역의 대지권 미등기의 경우 분양대금의 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하니 주의가 필요하다. 예를 들면 다른 소유자가 구분 소유된 건물의 독립한 주거나 사무소 등과 같은 전유부분의 분양대금을 완납을 하지 못한다던가 혹은 등기가 지연되는 경우를 말한다.
또한 단독으로 소유하고 있는 건물에 대해서 법원 경매를 통해 매각 대상으로 나온 경우에는 토지에 대해 따로 알아둬야한다. 토지별도 등기는 토지에는 대지권이라는 표시만 되어있고 모든 권리의 관계는 따로 전유부분의 등기 기록상에서만 표시가 되어있는데 건물을 짓기 전에 토지에 대한 저당권이라던지 제한물권이 있는 경우에는 따로 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않기 때문에 건물등기 기록에 별도의 등기가 있다는 표시를 하기 위한 내용을 말한다.
